Kupovina nekretnina u Srbiji sve je privlačnija investicija za strane državljane, a naročito za one iz zemalja sa kojima postoji bliska ekonomska i društvena povezanost, kao što je Austrija. Bilo da je reč o pripadnicima dijaspore koji imaju austrijsko državljanstvo, bilo o austrijskim investitorima, glavno pitanje pre ulaska u proces glasi: Kakvi su zakonski uslovi, kakva je procedura i koliko je kupovina bezbedna?

U ovom tekstu detaljno analiziramo pravni okvir, bankarske i platne transakcije, sprečavanje nekadašnjih zloupotreba, kao i mogućnost dobijanja boravka po osnovu vlasništva nad nekretninom.

Pravni osnov: Šta kažu zakoni i reciprocitet?

Osnovni uslov da bi strani državljanin mogao da kupi nekretninu u Srbiji jeste postojanje reciprociteta (uzajamnosti) između Srbije i države čiji je državljanin. Reciprocitet podrazumeva da i državljani Srbije imaju pravo da kupuju nekretnine u toj stranoj državi pod jednakim ili sličnim uslovima.

Između Republike Srbije i Republike Austrije postoji potvrđen diplomatski i faktički reciprocitet. To znači da austrijski državljani imaju pravo da stiču svojinu na nepokretnostima u Srbiji.

Međutim, sama vrsta nekretnine diktira i uslove pod kojima se kupovina realizuje.

1. Stanovi, kuće i građevinsko zemljište (Stambeni objekti)

Austrijski državljani, kao fizička lica, mogu potpuno slobodno i bez posebnih ograničenja kupovati stanove, kuće, vikendice i garaže u Srbiji.

  • Privatna svojina: Stan ili kuća prelaženjem u vlasništvo austrijskog državljanina uknjižava se 1/1 u Katastru nepokretnosti.
  • Pripadajuće zemljište: Kupovinom kuće ili stana, kupac stiče i pravo na zemljište pod objektom i zemljište koje služi za redovnu upotrebu tog objekta (dvorište, zajedničke parcele zgrade).

2. Poslovni prostor i komercijalne nekretnine

Za kupovinu poslovnih prostora, lokala, magacina ili kancelarija važe nešto drugačija pravila ako se kupovina vrši direktno na fizičko lice:

  • Fizičko lice: Ukoliko austrijski državljanin kupuje poslovni prostor kao fizičko lice, uslov je da u Srbiji obavlja registrovanu privrednu delatnost i da mu je taj prostor neophodan za obavljanje tog posla.
  • Osnivanje firme (d.o.o.): Ukoliko je cilj čisto investicioni (npr. izdavanje poslovnog prostora), najjednostavniji i najčešći put jeste da austrijski državljanin osnuje privredno društvo (d.o.o.) u Srbiji. Srpska firma, iako u vlasništvu stranog državljanina, ima status domaćeg pravnog lica i može kupovati sve vrste komercijalnih nekretnina bez ograničenja.

3. Poljoprivredno i šumsko zemljište (Ograničenja)

Ovo je segment u kom postoje izuzetno stroga zakonska ograničenja.

Prema Zakonu o poljoprivrednom zemljištu, strani državljani iz zemalja Evropske unije načelno mogu kupiti poljoprivredno zemljište u privatnoj svojini, ali tek nakon ispunjenja uslova koje je u praksi gotovo nemoguće ostvariti bez dugogodišnjeg života u Srbiji. Neki od tih uslova uključuju:

  • Najmanje 10 godina neprekidnog stalnog nastanjenja u jedinici lokalne samouprave gde se zemljište nalazi.
  • Obradu tog zemljišta najmanje 3 godine uz naknadu ili bez nje.
  • Registrovano poljoprivredno gazdinstvo u aktivnom statusu najmanje 10 godina.
  • Ograničenje površine na maksimalno 2 hektara.

Zaključak za poljoprivredno zemljište: Direktna kupovina poljoprivrednih parcela za austrijske državljane u praksi nije primenjiva opcija, osim ukoliko se ne kupuje preko domaće firme registrovane u Srbiji.

Bankarski račun, doznake i SEPA sistem

Jedno od najčešćih pitanja jeste kako prebaciti novac za kupovinu i da li je potrebno otvarati račun u banci u Srbiji.

Otvaranje nerezidentnog računa u Srbiji

Kupac koji je austrijski državljanin može otvoriti nerezidentni devizni račun u bilo kojoj poslovnoj banci u Srbiji. Procedura je jednostavna i zahteva:

  • Važeći austrijski pasoš ili ličnu kartu
  • Prijavu boravka u Srbiji
  • Dokaz o poreklu novca (za veće iznose, u skladu sa propisima o sprečavanju pranja novca).

Prebacivanje novca sa nerezidentnog računa na račun prodavca (ili investitora) vrši se u evrima ili dinarima, uz priložen overen kupoprodajni ugovor kao osnov transakcije.

Direktno plaćanje iz Austrije i SEPA

Od početka 2026. godine, pristupanjem Srbije Jedinstvenom području plaćanja u evrima (SEPA), transakcije između banaka u Austriji i Srbiji postale su drastično brže, jednostavnije i jeftinije.

  • Prenošenje sredstava direktno sa računa u austrijskoj banci na devizni račun prodavca u Srbiji sada se odvija po SEPA standardima (često istog dana ili u roku od 24 sata), uz značajno niže provizije u odnosu na nekadašnje klasične SWIFT doznake.
  • Otvaranje nerezidentnog računa u Srbiji i dalje je preporučljivo ukoliko kupac želi lakše upravljanje režijskim troškovima, porezom ili kasnijim prihodima od izdavanja nekretnine.

Bezbednost kupovine: Kako su sprečene višestruke prodaje nekretnina?

Mnogi kupci iz inostranstva pamte priče iz ranijih decenija kada su pojedine nekretnine u Srbiji bile prodavane više puta različitim kupcima. Da bismo razumeli zašto je to danas potpuno nemoguće, važno je sagledati šta se promenilo u pravnom sistemu.

Kako je dolazilo do prevara u prošlosti?

Pre uvođenja javnobeležničkog (notarskog) sistema, ugovori o kupoprodaji su se overavali u sudovima, gde je službenik overavao samo potpise strana, bez provere da li je isti prodavac već potpisao ugovor sa nekim drugim. Nije postojala centralizovana elektronska baza podataka u realnom vremenu, pa su nesavesni investitori koristili taj međuprostor i prodavali iste stanove u izgradnji višestrukim kupcima.

Zašto je višestruka prodaja danas nemoguća?

Sistem je u potpunosti reformisan i uspostavljene su tri ključne barijere koje garantuju stopostotnu pravnu sigurnost:

  1. Obavezna overa kod Javnog beležnika (Solemnizacija): Javni beležnik ne overava samo potpise, već garantuje zakonitost celog posla. Beležnik je dužan da izvrši uvid u katastar i proveri kompletnu istoriju vlasništva.
  2. Centralni registar ugovora (LIB baza): U trenutku kada notar započne overu kupoprodajnog ugovora, sistem automatski u centralnoj bazi podataka zaključava tu nekretninu pod jedinstvenim brojem. Ako bi isti prodavac pokušao da ode kod drugog notara pola sata kasnije, sistem bi odmah izbacio blokadu i obavestio notara da je ugovor za tu nekretninu već u procesu overe.
  3. E-Katastar i automatski upis: Notar po službenoj dužnosti, odmah po overi ugovora, šalje dokumentaciju u Katastar nepokretnosti. Time se u realnom vremenu upisuje predbeležba ili zabeležba u korist novog kupca, čime se onemogućava bilo kakvo naknadno raspolaganje od strane prodavca.

Korak po korak: Procedura kupoprodaje

  1. Verifikacija nekretnine (Due Diligence): Provera izvoda iz Katastra nepokretnosti kako bi se potvrdilo da je prodavac stvarni vlasnik i da nekretnina nema tereta (hipoteke, zabeležbe, sporove).
  2. Dodela JMBG/EBS broja i prijava boravka: Strani državljanin pre overe ugovora mora imati prijavljen boravak u Srbiji i izdat evidencijski broj za strance (EBS) ili dodeljen JMBG radi uknjižbe i poreskih evidencija.
  3. Izrada Ugovora o kupoprodaji: Ugovor sastavlja advokat ili stručno lice kako bi bio usaglašen sa važećim zakonima.
  4. Overa kod Javnog beležnika (Notara): Ugovor se overava kod notara mesno nadležnog za područje gde se nekretnina nalazi.
    • Napomena: Ukoliko austrijski državljanin ne govori tečno srpski jezik, prisustvo ovlašćenog sudskog tumača za nemački jezik prilikom overe ugovora je zakonski obavezno.
  5. Plaćanje preko bankarskog računa: Isplata kupoprodajne cene vrši se prenosom sa računa na račun, uz poštovanje pravila o poreklu novca.

Poreske obaveze i troškovi

  • PDV ili Porez na prenos apsolutnih prava:
    • Kod kupovine novogradnje (prva prodaja od investitora u sistemu PDV-a), plaća se PDV od 10% koji je uračunat u cenu.
    • Kod kupovine starogradnje (od fizičkog lica), plaća se porez na prenos apsolutnih prava od 2,5% od procenjene vrednosti nekretnine.
  • Javnobeležnička nagrada (Notarska taksa): Određuje se prema zvaničnoj tarifi u zavisnosti od vrednosti nekretnine.
  • Godišnji porez na imovinu: Nakon uknjižbe, vlasnik je dužan da svake godine plaća lokalni porez na imovinu u opštini u kojoj se nekretnina nalazi.

Privremeni boravak u Srbiji po osnovu vlasništva nad nekretninom

Jedna od velikih prednosti kupovine nekretnine u Srbiji za austrijske državljane jeste mogućnost sticanja privremenog boravka.

  • Prema Zakonu o strancima, vlasništvo nad nepokretnošću u Srbiji predstavlja direktan pravni osnov za podnošenje zahteva za privremeni boravak.
  • Boravak se odobrava na period do 3 godine uz mogućnost produženja.
  • Za dobijanje ovog boravka nije propisana minimalna vrednost nekretnine (dovoljno je vlasništvo nad useljivim stambenim objektom).

Podnošenje zahteva za privremeni boravak po osnovu vlasništva nad nekretninom vrši se u skladu sa procedurama navedenim na zvaničnom portalu za strance Vlade Republike Srbije.

Rezime

Austrijski državljani mogu potpuno sigurno i zakonski utemeljeno kupovati stanove i kuće u Srbiji pod istim uslovima kao i srpski državljani.

Današnji notarski sistem i centralizovane baze podataka u potpunosti eliminišu rizik od nekadašnjih prevara, dok SEPA sistem omogućava brz i povoljan transfer novca.

Uz angažovanje advokata, prisustvo sudskog tumača i poštovanje procedura, celokupan proces se završava brzo i efikasno.

Pročitajte još: Pravo stranaca na nekretnine u Bosni i Hercegovini