Pitanje koje se tiče prava stranaca da u Bosni i Hercegovini kupe nekretninu i uknjiže je na svoje ime kod mnogih naših ljudi koji žive u Austriji predstavlja neznanicu.

Jedni tvrde da državljanin Austrije ne može posedovati nekretninu u BiH, dok drugi govore kako se nekretnina nesmetano može kupiti i uknjižiti na ime stranca.

Da bi smo došli do adekvatnog odgovora kontaktirali smo advokatsku kancelariju Ristić, a njihov odgovor prenosimo u celosti.

Kupovina nekretnine u Bosni i Hercegovini

Nakon višegodišnjeg života i rada u inostranstvu, mnogi građani se odlučuju da zarađeni novac investiraju u kupovinu nekretnine u rodnoj zemlji.

Prvi korak ka ostvarenju tog cilja jeste da provjere da li kao građani neke strane države uopšte imaju pravo da steknu nepokretnost u Bosni i Hercegovini.

Postoji određeni krug lica koja uopšte ne mogu kupovati nekretnine u BiH, a da li neko spada u taj krug zavisi od toga koje zemlje je to lice državljanin.

Tako lice koje namjerava da kupi nekretninu u BiH, a strani je državljanin najprije treba da provjeri da li između BiH i njegove države postoji bilateralni sporazum kojim je regulisano pitanje sticanja nekretnina državljana jedne države u drugoj državi.

Državljani kojih zemalja mogu biti kupci nekretnine u Bosni i Hercegovini?

Tako se države prema kriterijumu da li njihovi državljani mogu biti kupci nekretnina u BiH dijele u tri kategorije:

  1. države čiji državljani mogu postati vlasnici nekretnina u BiH bez ikakvih ograničenja, kao što su: Srbija, Hrvatska, Crna Gora, Andora, Belgija, Bugarska, Estonija, Finska, Francuska, Grčka, Gruzija, Holandija, Irska, Italija, Japan, Kanada, Kazahstan, Luksemburg, Monako, Norveška, Njemačka, Slovačka, Španija, Švedska, Tadžikistan, Turska i Ujedinjeno Kraljevstvo;
  2. države čiji državljani mogu postati vlasnici nekretnina u BiH uz ispunjenje određenih uslova; kao što su: Australija, Austrija, Bjelorusija, Češka, Danska, Egipat, Estonija, Indija, Iran, Island, Izrael, Katar, Kipar, Kuba, Mađarska, Makedonija, Malezija, Maroko, Novi Zeland, Portugal, Rumunija, SAD, Sirija, Švajcarska, Ukrajina;
  3. države čiji državljani ne mogu postati vlasnici nekretnina u BiH, kao što su: Irak, Jermenija, Kuvajt, Liban, Ujedinjeni Arapski Emirati, Saudijska Arabija, Slovenija.

Državljani Austrije i kupovina nekretnina u BiH

Kada je konkretno riječ o Austriji odgovor na pitanje pod kojim uslovima državljani ove zemlje mogu kupovati nekretnine u BiH zavisi od pokrajine u kojoj oni žive. Tako su za svaku pokrajinu propisani različiti uslovi, koji će biti navedeni u nastavku:

  • Beč – privredni interes (obavljanje privredne djelatnosti) ili društveni interes (privremeni boravak sticaoca, nekretnina mora služiti zadovoljavanju ličnih stambenih potreba)
  • Vorarlberg – stalni boravak
  • Tirol – odobren stalni boravak ili ukoliko se radi o sticanju građevinskog zemljišta mora postojati privredni, društveni ili kulturni državni interes
  • Štajerska – odobren stalni boravak ili raniji boravak u trajanju od najmanje 5 godina ili kulturni, društveni ili privredni interes
  • Salzburg – odobren privremeni boravak, nekretnina mora služiti obavljanju privredne djelatnosti i sticanje ne smije biti suprotno državnim interesima
  • Gornja Austrija – ne smiju biti ugroženi državni, kulturni ili društveni interesi, a oni su ugroženi ako sticalac ima zabranu boravka u državi ili je osuđen za krivično djelo
  • Donja Austrija – privredni, društveni ili kulturni interes ili 20 godina boravka u državi
  • Koruška – sticanje nekretnine mora biti u svrhu stambenog zbrinjavanja i zasnivanja stalnog boravka, za sticanje nekretnine za odmor traži se boravak od najmanje 5 godina ili nekretnina mora služiti za obavljanje djelatnosti
  • Gradišće – 10 godina boravka ili privredni, društveni (ukoliko je lice rodom iz BiH, pa se želi vratiti) ili kulturni interes.

Pravne provere prilikom kupovine

Ukoliko je odgovor na pitanje da li kao strani državljanin možete kupiti nekretninu u BiH pozitivan, neophodno je da pređete na sljedeći korak, a to je izvršenje provjera u vezi nekretnine i realizacija kupoprodaje.

Pored samog pregleda nekretnine na licu mjesta, od velikog značaja je da se izvrše i pravne provjere. To obuhvata provjere u zemljišnoknjižnoj evidenciji, naročito da li je nekretnina upisana na ime prodavca, da li uknjiženo više lica te da li je nekretnina opterećena teretima kao što su založna prava ili naplata potraživanja trećih lica.

Kupoprodajni ugovor

Sljedeći, a ujedno i najvažniji korak u procesu kupovine nekretnine jeste zaključenje kupoprodajnog ugovora.

Kupoprodajni ugovor se sačinjava kod notara, i može se sačiniti lično ili putem advokata kao punomoćnika.

Pored toga što može zastupati neku od ugovornih strana prilikom zaključenja ugovora, značaj advokata je i u tome što pomaže ugovornim stranama da dođu do najboljeg zajedničkog rješenja da bi se izbjegle određene nesuglasice, te savetuje na koji način treba da se organizuje izvršenje transfera novca prilikom isplate kupoprodajne cijene, što je posebno značajno ukoliko je reč o isplati kupoprodajne cijene iz inostranstva.

Uknjižba nekretnine

Nakon zaključenja ugovora pristupa se pokretanju postupka uknjižbe ugovora u zemljišnim knjigama, a zatim obaveznoj prijavi poreza na novog vlasnika nakon čega će biti u mogućnosti da izmiruje svoje poreske obaveze.

Advokatska kancelarija Ristić već više od 30 godina svojim klijentima širom Bosne i Hercegovine pruža pravne usluge zastupa njihove interese.

Pročitajte još: